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相続登記|おじいちゃん名義の不動産を直接じぶんへ名義変更する方法

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相続登記|おじいちゃん名義の不動産を直接じぶんへ名義変更する方法
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  • 『不動産が、おじいちゃんの名義のままになっている』
  • 『登記をするには、税金がかかるらしい』
  • 『おじいちゃんからお父さんへ、そして自分へと登記を移すと「お金」と「手間」がかかってしまう』
  • 『なにかいい方法はないのか』

 

このような方に朗報です。

 

たった一度の相続登記で「おじいちゃんからあなたへ」直接、名義変更をする方法があります。今回はその方法についてご紹介します。

 

1 数次相続は「中間の登記」を省略できる

解説する人

おじいちゃんが亡くなり、お父さんが相続し、次にお父さんが亡くなり、あなたが相続することを「数次相続」といいます。

 

このようなケースでは「ある条件」を満たせば、おじいちゃんからあなたへ、直接、登記名義を変えることができます。これを「中間省略登記」といいます。

 

その条件とは、「中間の相続人がひとりである」ということです。

 

一番わかりやすいのは、おじいちゃんの相続人である子供が「あなたのお父さん」だけの場合ですね。

 

【比較|代襲相続】

おじいちゃんが亡くなる前にお父さんが死んでいることを「代襲相続」といいます。

お父さんの死が、おじいちゃんの死よりも「前か後か」によって呼び名が変わり、相続手続きも違ってきます。この点は注意しましょう。

 

1.1 数次相続の「本当の意味」

数次相続とは、おじいちゃんが死んで、次にその相続人であるお父さんが亡くなるケースを言うのだと説明しました。

 

この説明は間違っていないのですが、これを聞くと次のような考えが浮かぶのではないでしょうか。

 

すべての相続が、そうじゃん

 

例えば、あなたがお父さんの財産を相続したとします。そのお父さんはおじいちゃんから財産を相続しているわけです。

 

そのおじいちゃんも、ひいおじいさん(曾祖父)から受け継いだわけです。そう考えると、すべてのケースが数次相続ですよね。ではなぜ「相続」ではなく、わざわざ「数次相続」という呼び方をするのでしょうか。

 

法律の世界で「数次相続」という言葉を使った場合は、次のようなケースを指します。

 

一つ目の相続手続きを「終える前」に、その相続人であった方が亡くなってしまったケース

 

おじいちゃんの相続手続きが終わって、それからお父さんが亡くなった場合は、ただの相続で、数次相続とは呼びません。

 

1.2 「中間の相続人がひとりであること」とは?

「おじいちゃんからあなたへ」直接、名義変更をするためには「中間者がひとり」でないといけないという条件があるのでしたね。

 

この中間者がひとりという条件を詳しく見ていきましょう。

 

おじいちゃんの子供が、あなたのお父さんだけであれば「中間者はひとり」です。何の問題もなく中間省略登記ができます。もしお父さんに兄弟がいれば「中間者がひとり」ではないので中間省略登記はできません。

 

例えば、あなたの家族関係が下記のとおりだとします。

(上の世代)          おじいちゃん
(中間の世代)    お父さん       叔父(父の兄)
(下の世代)     あなた        いとこ(叔父の子供)

そして次のようなことが起こりました。

  1. おじいちゃん・お父さん・叔父の順で死亡。
  2. 不動産の名義は「おじいちゃん」のまま。
  3. 遺産分割をせずにそれぞれ相続した。

 

このケースでは、3回に分けて「あなた」と「いとこ」へ名義変更をしていくことになります。

 

【1件目の相続登記】

  • おじいちゃん  →  お父さん(持分2分の1)と叔父(持分2分の1)へ

 

【2件目の相続登記】

  • お父さん → あなた(持分2分の1)へ

 

【3件目の相続登記】

  • 叔父 → いとこ(持分2分の1)へ

 

このように3件の相続登記が必要で「おじいちゃんからあなたへ」直接、名義変更をすることはできません。ここまではいいですね。

 

しかし、ここにも抜け道があります。ここからが重要です。

 

条件は「中間者がひとり」というものです「一人っ子」である必要はありません。不動産の権利を取得した人が「ひとり」になればいいのです。

 

例えば、お父さんと叔父で遺産分割をして、「この不動産をお父さんが単独で相続する」と決めたとします。すると、遺産分割の効果で中間者はひとりになります。

 

所有権は、「おじいちゃん → お父さん → あなた」の順番で移動しています。これなら「中間者がひとり」になるので、中間省略登記が認められます

 

中間者が「最終的にひとり」になればいいわけです。他にも後発的に中間者がひとりになるケースがあるので、上記の家族関係をもとに中間者がひとりになるケースをご紹介します。

 

  • 遺産分割により、お父さんが不動産をひとりで相続した
  • 叔父が相続放棄をして、お父さんが不動産をひとりで相続した
  • 叔父が特別受益者で、お父さんが不動産をひとりで相続した

 

これらのケースでも中間省略登記が認められます。

 

1.3 中間省略と言っても、途中経過はわかるように登記する

不動産登記は、不動産取引の安全を図るためにあります。抽象的でわかりにくい表現なので、例を出して説明します。

 

例えば、あなたが条件のいいマンションを見つけたとします。

 

  • スーバーも近く、病院も徒歩で行ける。
  • しかも、駅まで4分の好条件。

 

そして、あなたの目の前に、そのマンションの所有者と名乗る男が現れました。あなたの許容できる金額で売ってくるというのです。

 

ラッキー、それ買った

 

と思う方もいるかもしれませんが、多くの人は本当にマンションの所有者なのか疑いますよね。

 

それを調べることができるのが不動産登記です。登記を見れば「現在の所有者が誰なのか」すぐにわかります。

 

用心深い方の中には、それでもまだ信用できない人もいるでしょう。

 

本当にちゃんと買ったんだろうか

もしかして騙(だま)し取ったのではないか

 

登記には前所有者も書かれているので、心配な人は本当に取引があったのかどうか、その前所有者に確認することもできます。

 

不動産登記は「いまの所有者が誰か」「前所有者は誰か」「どういった理由で所有者が変わったのか」を正確に反映させることで、取引の安全が図っています。

 

したがって、その中間を省略することは、不動産の取引を危険にさらす行為にほかなりません。

 

ではなぜ、数次相続において中間省略登記が認めていられるのでしょうか。

 

答えは、簡単です。

 

ここでの中間省略登記は、省略といってもお父さんが不動産を相続したことがわかるような記載になっているのです。

 

登記には「登記原因」というものが載ります。中間省略登記をした場合の登記原因を見てみましょう。

 

登記原因  平成〇〇年〇〇月〇〇日お父さん相続 平成××年××月××日相続

 

このように書かれます。

 

最初に書かれる日付は「おじいちゃんが亡くなった日」でそのうしろの日付は「お父さんが亡くなった日」が書かれます。

 

このような記載になるので、「おじいちゃんが亡くなり、お父さんが相続して、そのあとにあなたが相続したんだな」とわかるわけです。

 

よく数次相続の中間省略登記といった言い方をしますが、正確には中間圧縮登記といったほうが理解しやすいのもしれませんね。

 

2 数次相続|中間省略登記が認められないケース

遺言書と遺産分割協議の優劣|その相続登記、間違っていますよ!

数次相続において、登記の申請件数を少なくする方法を紹介してきました。

 

ここからは中間省略が認められないケースをご紹介します。

 

例えば、「お父さん・お母さん・長男」の3人家族だったとします。どこにでもいるような家族構成です。

 

父名義の不動産があります。ある時、お父さんが亡くなりました。次に、相続の手続きをすることなく、お母さんが他界しました。

 

現在、不動産は「長男」のものです。

 

このケースでは中間省略登記が認められません。2件の相続登記を申請することになります。

 

【1件目の相続登記】

お父さん → お母さん(2分の1)と長男(2分の1)へ

【2件目の相続登記】

お母さん → 長男(2分の1)へ

 

この2つの相続登記を申請することになります。過去の登記実務では、このケースでも1件の相続登記で直接あなたへ名義変更することが認められていました。

 

あなたひとりで、遺産分割決定(または遺産処分決定)というものをすれば1件の相続登記で終わりにすることができたのです。

 

遺産分割決定とは、お父さんとお母さんの相続人である「あなた」が、この不動産はお父さんから自分が直接ひとりで相続したものだと決めることです。

 

遺産分割協議の「ひとりバージョン」ですね。

 

しかし、このやり方が平成26年に裁判所によって否定されてしまいました。これにより、相続登記は2件にわけて申請しなければならなくなりました。

 

もしも、あなたとお母さんで「不動産は、あなたが単独で相続する」との遺産分割をしていたが、相続登記だけをしていなかった、というケースであれば直接名義変更もできます。

 

または、お母さんが特別受益者にあたり、不動産はあなたが単独で相続したという場合にも省略が認められます。

 

ただ、そのようなケースはほとんどないでしょう。

 

3 数次相続の登録免許税の免税措置

会計士の画像

中間省略登記が認められるケースでも、中間を省略せずに2件の相続登記を申請する方法でも問題ありません。そして、平成30年4月1日から平成33年(2021年)3月31日までに「亡くなった中間者」のために相続登記をするときは、登録免許税がかからないという免税措置がとられています。

 

ただし、この税金の免税措置は土地についてだけ認められています。建物には税金がかかるということです。

 

上記の中間省略が認められないケースに当てはめると次のようになります。

 

【1件目の相続登記】

  • お母さん(2分の1)への相続登記  ・・・税金がかからない
  • 長男(2分の1)への相続登記    ・・・税金がかかる

【2件目の相続登記】

  • 長男(2分の1)への相続登記  ・・・税金がかかる

 

4 まとめ

数次相続における中間省略登記は、中間者がひとりのケースで認められます。

 

過去に認められたケースでも、今では否定されているケースもあります。

 

あなたの場合、中間を省略できるのかどうか慎重に見極めましょう。

 

もしも、中間を省略できないケースでも税金を安くする方法もあるので、忘れずに使いましょう。

 

 

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